电子商务的发展正给亚太地区对仓库场地租赁需求带来改变。 
                         

从集中的供应源转向多元化的供应链

根据世邦魏理仕CBRE的国际贸易报告，当世界各地的制造商积极重新评估其生产策略和寻找供应源以应对持续的贸易战及新冠疫情时，基础设施的发展将有利于货物交易并促进亚洲对物流仓库租赁的需求。

地缘政治冲突日益加剧导致亚太地区出现与全球化趋势背道而驰的局面。在此情况下，生产中心可能会向往更靠近目标市场和拥有低成本高质量劳动力的市场。 

近期的中断迫使各公司在亚洲各国实现供应链多元化。受疫情影响，曾经过度依赖某个国家或地区的企业将不得不重新评估其采购和制造策略。 

“我们看到许多制造商从集中采购转向供应链多元化”，世邦魏理仕新加坡和东南亚研究部领导德斯曼·辛先生表示“正在投资发展基础设施和激励产业的国家将能够从搬迁迁流中获得大数市场份额。” 

这趋势目前已经开启。作为全球最大的出口经济体，中国统计显示2019年其对美出口总额下降12.7%，两国之间的贸易总额同比下降约1000亿美元.受益于这一趋势的国家有台湾和越南在内，美国具备增长速度最快的贸易伙伴。 2019年美国与东南亚国家的贸易总额分别增长187亿美元和91亿美元。同样，比利时、法国、荷兰等亚洲之外的国家贸易活动也呈现增长趋势。据辛先生介绍 ：“世邦魏理仕预测贸易模式的转变将伴随着供应链和生产基地的多元化。” 

在全球贸易保护力度加大的背景下，越南继续创下新的出口记录并有望成为新的加工制造中心。出口量在 2010-2019 年期间年均增长16.8%。去年贸易顺差总额达到99亿美元。

2019年中美贸易战为越南工业地产市场带来诸多利好，制造商开始向其他潜在市场转移。越南工业用地平均询价上涨约10%，部分工业区表示租金可与去年同比增长40%。 

虽然靠近海港、机场和大城市等便利区域的工业用地和基础设施短缺是投资路上的绊脚石，但越南制造业和工业房地产市场仍狗从供应链快速变化和全球商业化之中受益，与发达国家交易将继续成为越南经济增长的主要动力。 

电子商务引领物流市场变革 

除了发展基础设施有利于货物贸易和长期推动租赁仓库的需求之外，世邦魏理仕发现电子商务的发展正在改变亚太地区的仓库租赁需求。到 2023 年该区的跨境电子商务总销售额预计将从 2018 年的 1814 亿美元直接翻一番，达到 3895 亿美元。

当地供应链的改善结合工业房地产和零售，会影响商品的存储和交付到消费者手中的方式。随着消费者对进口产品的需求增加，保税仓库（一种允许货物存放而无需缴纳税款的仓库形式）也变得越来越普遍，因为与直接从原产国发货相比保税仓库的交货速度更快。世邦魏理仕预测这类仓库的租赁需求将继续提升，尤其是在中国和印度等主要消费市场以及杭州、深圳、上海、孟买和金奈等拥有主要港口和机场的城市。